最近美國次級房貸引發的財經問題炒的沸沸揚揚,各國股市也隨著美國房事問題應聲倒地。不意外地,這一期的時代雜誌出了一篇專文,討論次級房貸對整個金融市場影響的深度,以及導致的惡性循環。


表面上看來,付不出貸款影響的,似乎只有利用短期固定利率(ARM)、買在高點而可能失去住家的屋主,和收不到錢得法拍房子的銀行。可能面臨餐風露宿的屋主數量或許不少,但是對於更多買在低點以及信用良好的人,應該不會受到影響吧?


不會嗎?


Pimco Bonds 的債市導師 Bill Gross認為,之前 Bear Stearns 對沖基金的倒閉只是冰山的一角。原因就出在華爾街那些年頂尖聰明的人,在這幾年發明的各種五鬼搬運金錢遊戲



在說明金錢遊戲之前,先聊聊近年來的房市起落(對房市沒興趣的,看到這裡就可以去睡覺了…)


加州房價在五年內漲了一倍,直到去年才開始停止上揚。


大貓一家還是無殼蝸牛,這幾年來一直在尋尋覓覓一間安居樂業的貓窩,從東岸逛到了西岸,對於房價的感觸特別深。


早在去年,我們居住區域的房市就開始喘息 (在此同時,我們原居住的東岸長島好學區已經開始下跌) 。美國房地產協會仍然努力做出利多的假象,宣稱中間房價 (*註一) 並沒有下跌,反而有微幅上漲。


在我個人看來,這完全是在玩數字遊戲。之所以會有高還要更高的中間房價,是因為屬於換屋族群的人可以利用現屋的價值,去換購更大的房子,房價高對此族群影響不大,因為他們實際背負的貸款並沒有增加。同時首次購屋的人 (比如說大貓) 少了---買不起啊。所以成交的多是換屋者,即使整體房價下跌,少了低價成交的小房子,中間房價自然不會降低。


久而久之,當想換屋的人發現,沒有首次購屋者能承接瘋狂的高房價時,就只能打消換屋的念頭。這時候,不但首次購屋者消減了,連換屋者也不見了,房價當然不會再漲。



雪上加霜的是,兩三年前因為市場上充裕的資金,導致許多原本沒有能力購買房子的人,包括所謂的NINJA (No Income, No Job, No Assets,沒收入,沒工作,沒資產),衝著房價會繼續攀升,反正用的是別人的錢,打著買房絕不虧本的如意算盤,把租屋的錢換成了買屋的利息。


對我而言,沒付頭期款,也不付本金的購屋,其實只是向銀行租房子。租房子還得自己維修,沒的多操心,一點也划不來。


划不划得來,依照經濟學的理論,每個人有自己的邊際效應,子非魚,焉知魚不快樂。屋主覺得划得來就好。


問題出在,不管心中是否滿滿洋溢著 "划得來",短期低利率的貸款期限仍然會到來,面對的新利率卻幾乎跳了一倍。就算繼續向銀行租房子 (不付本金) ,外加每個月不吃不喝,薪水還是不足以付貸款。最後只能眼睜睜看著房屋被銀行這個房東收走,不但得搬家,還得賠上信用破產。


更糟的是,有不少美國人利用房價上漲、利率下跌時,買新的貸款。貸到的錢除了還原屋價的貸款,還有多餘的現金可供花費 (整修房子,或子女教育費用) 。這些原本不會有問題的貸款者,因為放款者把關不嚴,將他們的還款能力從寬計算 (甚至不計算) ,在房價下跌、利率上升時,也同樣面臨了繳不出貸款的困境。




房市不振,華爾街聰明人發明的金錢遊戲,對於整個經濟體系的影響,終於無法隱瞞地爆發了。


首先,原本影響僅限於屋主與銀行的經濟活動,如今卻透過銀行將貸款打包成新的抵押品,轉賣給新的投資者,將風險一步步向全世界散播。


新的投資人利用向銀行買來的貸款抵押發行債券,換得的錢再回頭支撐低利放款。低利放款後,原本付不起房貸的人就有錢可以買房子。買房的人多了,房價就上漲。房市熱絡,地產相關債券的利潤也跟著水漲船高,吸引更多的人來投資,也就有更多的 資金去放款。如此循環不息,只要資金的食物鏈不斷,一切都會很美好。


問題是,房價怎麼可能無止盡地上揚?沒有實體經濟支撐,用空氣吹出的價值泡沫,遲早有一天會破掉。


於是,當房市趨緩、利率調高時,付不出貸款的人開始浮上台面,債券價格也跟著下跌。債券賣不到錢,只能縮緊資金。資金緊縮,意味著進一步的利率上揚,貸款必然隨之減少,貸不到錢怎麼買得起房子,房市也只能再下滑。終於成了一個漩渦,一路往下轉。



資金食物鏈斷了,然而,受災的卻不限於高風險債券。


華爾街聰明的專家們,還發明了另一個自己打分數的遊戲


原本債券有六個風險等級,AAAAAABBBBBB 。後來前述的專家們自創了一個CDO(Collateralized Debt Obligations, 擔保債權憑證*註一),將手中的高風險債券拆開,截取部分發行憑證。然後,憑證之間相互比較,再分為六個等級。這些評等缺乏公信力,不少AAA的憑證,戴著低風險的假面具,卻身懷高風險的貸款抵押。


於是,問題繼續擴大到基金。所有的基金都有可能持有此類憑證,高風險高報酬率的對沖基金(hedge fund)更是大量投資這類型的憑證,而且是利用槓桿融資,也就是借來的錢投資的。這種投資方式承擔的風險相當於:貸款抵押風險 + 憑證風險 + 槓桿風險 = 在二十層樓高的空中穿著三吋細跟高跟鞋走鋼索。Bear Stearns對沖基金會兵敗如山倒,也就不足為奇了。


美國次級房貸的冰山究竟有多大,乃至於全球交互投資而受到的拖累有多深,目前仍看不出來。唯一可以確定的是,房市這個泡沫已經存活的夠久了。



再談談我們看房的這幾年,常思索的一個問題:群體合理化


這幾年市場上寬鬆的資金,吸引了許多人使用ARM,買下照傳統理財角度,遠超過能力所及的房子。低頭期款或零頭期款,外加每月只還利息,然後看著房價上漲,就心安地認為,這是一筆好投資---橫豎都得有個地方住,繳利息勝於繳房租。


如果你不急著買屋,站在岸邊稍加審視,很容易就可以看清楚:這是條暗潮洶湧的急流,利率調高、房價下跌、薪水降低的暗礁隱隱若現。沒有準備好逃生設備就跟著群眾跳下去,和自殺沒有兩樣。


然而回顧歷史,群體的盲目是很不可思議的。2002年以前,看著股市狂飆,沒有人相信自己會被套牢。同樣的,當你看著大家都背著高額貸款,擁有和收入不成正比的房子 () ,這樣的高風險理財行為,也很容易被正常化,讓人不自覺以為這是所謂的時代的趨勢。更何況,有了孩子的家庭,總是得為孩子就學安定下來。那,就買吧。


不少人,特別是仲介,還告訴我們:房子只要住的夠久,絕對不會賠。


或許在某方面,這句話並沒有說錯。問題是,房價只要跌了10%,照目前這種五年已經把未來十五年的漲額都用光的瘋子價格來看,不住個十年是不可能回本的。再加上卡在房子裡原本可用來投資生息的現金,退休至少也得延後十年。更重要的是,在這個隨工作流浪的時代,我們究竟能在同一間房子住多久?



講了半天,其實我和費比恩為買屋一事,也不知往來過招幾回合了。每次有個人被群眾打動了,想要買房子,另一個人就會忽然長出了理性。夫妻倆在理性與感性之間來回穿梭,加上我們開始認真考慮買房子的時間比較晚(*註三),房價已經飆到可望不可及的外太空。所以,行動起來分外遲緩。


儘管如此,我們還是兩度在長島和加州衝動地試圖跳水,還好出價太低,都沒有成功。


所以說,要不淌渾水,真的是說的比做的容易啊。



此篇乃大貓看房有感。如有繆誤,歡迎賜教。


***


註一 中間房價指的是,成交房屋價格由低排到高,最中間的價格。和成交總價除以屋數的平均房價不同。


註二 關於CDO的解釋請參考DIGITIMES/李芬芳的說明

http://www.digitimes.com.tw/n/TermShow.asp?id=B00158


註三 因為我們無殼無存款就開始養小孩,孩子都生兩個了,還是無殼蝸牛。大貓娘家實在看不下去了,表示願意助我們一臂之力,認養部分頭期款,讓我們跨入買房的門檻,我們這才開始認真考慮買房子。只是費比恩人窮志不窮,還是努力想靠自己…(換成大貓?人就算不窮志也絕對很窮:來啊,來啊,來者不拒啊…)


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